Koupě nemovitosti patří mezi největší životní investice, kterou většina lidí během svého života udělá. Ať už pořizujete rodinný dům, byt nebo rekreační objekt, je důležité si uvědomit, že na první pohled může vše vypadat perfektně. Nová výmalba, moderní vybavení nebo upravená zahrada však nemusí vypovídat nic o skutečném technickém stavu nemovitosti. Některé vady se navíc projeví až po nastěhování, kdy už bývá pozdě na vyjednávání o ceně nebo odstoupení od koupi nemovitosti. Jaké problémy lidé nejčastěji přehlédnou a proč se vyplatí odborná inspekce nemovitosti ještě před koupí, se dozvíte na následujících řádcích.
Proč nestačí spoléhat pouze na první dojem
Při prohlídce nemovitosti je snadné nechat se ovlivnit prvním dojmem. Nová výmalba, čerstvě položené podlahy nebo koberce a nábytek na správných místech dokážou zakrýt řadu problémů, které se skrývají pod povrchem. Také realitní fotografie bývají pořízeny tak, aby nemovitost ukázaly v tom nejlepším světle.
Některé vady mohou být záměrně skryté, ale často o nich nemusí vědět ani prodávající. To, co laik považuje za běžné opotřebení nebo drobnou kosmetickou vadu, může být pro zkušeného odborníka signálem závažnějšího problému. Právě proto je důležité dívat se na nemovitost komplexně a nepodceňovat důkladnou kontrolu.
Inspekce nemovitostí
Kontrola nemovitosti po právní stránce
Ještě před podpisem kupní smlouvy je vhodné prověřit právní stav nemovitosti. Doporučuji zkontrolovat následující informace:
Kontrola katastru nemovitostí
Základním zdrojem informací je katastr nemovitostí, kde lze zjistit, zda je prodávající skutečně vlastníkem nemovitosti a zda má právo ji prodat. Současně je vhodné ověřit případná věcná břemena, zástavní práva nebo další omezení, která mohou ovlivnit budoucí užívání nemovitosti.
Exekuce nemovitostí
Důležité je také zjistit, zda není nemovitost součástí exekučního řízení nebo jiných právních sporů. Ty mohou komplikovat převod vlastnictví, prodloužit celý proces koupě nebo přinést další administrativní povinnosti.
Památkově chráněné oblasti
Pozornost by měla být věnována i tomu, zda se objekt nenachází v památkově chráněné oblasti nebo sám není kulturní památkou. Takové omezení může výrazně ovlivnit budoucí rekonstrukce, stavební úpravy i způsob využívání nemovitosti.
Územní plán obce
Vyplatí se také nahlédnout do územního plánu obce. Ten může odhalit plánovanou výstavbu komunikací, průmyslových objektů nebo jiné infrastruktury, která může mít vliv na kvalitu bydlení i budoucí hodnotu nemovitosti.
Pokud plánujete rozsáhlejší rekonstrukci nemovitosti, některé informace může prověřit projektant v rámci přípravy projektu. Já vám mohu pomoci s prověřením údajů v katastru nemovitostí, s posouzením územního plánu nebo zjištěním, zda se nemovitost nachází v památkové zóně. Kontaktujte mě.
Kontrola technického stavu nemovitosti před koupí
Technický stav nemovitosti má zásadní vliv na její hodnotu, bezpečnost užívání i budoucí náklady na opravy a údržbu. Pokud si nejste jistí, že dokážete případné problémy sami rozpoznat, je vhodné přizvat odborníka. V opačném případě se při prohlídce zaměřte zejména na následující oblasti:
Vlhkost a známky zatékání do střechy
Vlhkost patří mezi nejčastější a zároveň nejdražší problémy, které se u nemovitostí objevují. Varovným signálem mohou být mapy na stěnách, odlupující se omítka, plísně, zatuchlý zápach nebo zvýšená vlhkost ve sklepních prostorách. Příčinou bývají problémy s hydroizolací, zatékající střecha nebo poruchy rozvodů vody.
Zkontrolovat je potřeba také místa, která nejsou na první pohled vidět. Plísně a vlhkost se často skrývají za nábytkem, pod koberci nebo v rozích místností. Jejich odstranění bývá technicky náročné a finančně nákladné.
Praskliny ve zdech a konstrukcích
Při prohlídce věnujte pozornost prasklinám na fasádě i v interiéru. Některé vlasové trhliny mohou být pouze estetickou vadou, jiné však mohou upozorňovat na závažnější problémy. Zvýšenou pozornost si zaslouží zejména praskliny kolem oken a dveří nebo šikmé trhliny procházející konstrukcí.
Mohou souviset se sedáním stavby, nedostatečně provedenými základy nebo problémy nosných konstrukcí. Ne každá prasklina znamená statickou poruchu, laici však rozdíl často nepoznají a je proto lepší přizvat si profesionála na odborné posouzení. Jsem vám k dispozici.
Stav střechy a krovu
Střecha chrání celý objekt před povětrnostními vlivy, a proto je její stav velmi důležitý. Zaměřte se na poškozenou krytinu, známky zatékání, stav klempířských prvků a celkovou kondici krovu. U starších objektů je vhodné kontrolovat také případné napadení dřevokazným hmyzem, houbami a plísněmi i hnilobu.
Stav oken a vstupních dveří
Na první pohled funkční okna a dveře mohou skrývat řadu problémů. Zkontrolujte jejich těsnost, správné dovírání, případné deformace rámů nebo kondenzaci vody mezi skly. Netěsnosti mohou způsobovat tepelné ztráty a výrazně zvyšovat náklady na vytápění.
Stav technických instalací
Velkou pozornost věnujte stavu elektroinstalace, odpadů, rozvodů vody, plynu a systému vytápění. Zastaralé nebo poškozené instalace mohou vést nejen k poruchám, ale v některých případech i k bezpečnostním rizikům. Jejich výměna bývá finančně velmi náročná, přesto bývá při běžných prohlídkách často podceňována.
Kontrola okolí nemovitosti i samotného pozemku
Při koupi nemovitosti není důležitý pouze dům nebo byt, ale také jeho okolí. Prověřte si, komu patří příjezdová cesta a zda ji budete moci bez omezení využívat. Všímejte si okolní zástavby, hlučnosti lokality, orientace domu ke světovým stranám nebo stavu sousedních pozemků.
Důležité je také odvodnění pozemku. Známky podmáčení, sesuvů nebo dlouhodobě stojící vody mohou signalizovat budoucí problémy. Pokud si nejste jistí, také o prověření těchto skutečností se rád postarám za vás.
Jaké dokumenty si před koupí nemovitosti vyžádat
Vedle samotné kontrolní prohlídky byste měli požadovat také dokumentaci vztahující se k nemovitosti. Mezi nejdůležitější podklady patří:
- výpis z katastru nemovitostí
- projektová dokumentace
- stavební povolení a kolaudační rozhodnutí
- energetický štítek budovy (PENB)
- revizní zprávy
- dokumentace k rekonstrukcím nebo alespoň pasport stavby u starších objektů
Nesoulad mezi skutečným stavem a dostupnou dokumentací může v budoucnu způsobit komplikace při rekonstrukci, kolaudaci nebo dalším prodeji nemovitosti.
Proč raději přenechat kontrolu nemovitosti na odborníkovi
Běžný kupující často neví, kde hledat a jaké signály mohou upozorňovat na skryté vady. Některé problémy jsou v naoko vyšperkované nemovitosti dobře schované. Jiné se projeví až při podrobnějším posouzení konstrukcí nebo technických instalací.
Zkušený odborník dokáže rozpoznat varovné signály už během běžné prohlídky. Díky dlouholeté praxi na stavbách a zkušenostem při poskytování stavebního dozoru vím, kam se podívat a umím odhalit i ty problémy, které většině lidí uniknou. Může se jednat například o zamaskovanou vlhkost, narušené schodiště, nevhodně opravené praskliny, nekvalitně provedené rekonstrukce, dispozice místností, které jsou pro dnešní dobu nevyhovující nebo nedostatky v hydroizolacích. Co vše inspekce nemovitosti zahrnuje se dozvíte v článku.
Přínosy odborné inspekce nemovitosti
Mnoho lidí váhá, zda se vyplatí investovat do technické inspekce nemovitosti ještě před koupí. Ve skutečnosti bývá cena inspekce nemovitosti zanedbatelná ve srovnání s hodnotou nemovitosti a může ušetřit desítky až stovky tisíc korun za budoucí opravy. Zároveň pomáhá předejít špatnému rozhodnutí, které by mohlo mít dlouhodobé následky.
Mezi hlavní přínosy odborné kontroly nemovitosti před koupí patří:
- odhalení skrytých vad nemovitosti
- posouzení technického stavu objektu
- odhad budoucích investic do oprav
- podklady a argumenty pro vyjednávání o kupní ceně
- větší jistota před podpisem kupní smlouvy
Dohled stavby – váš nezávislý inspektor nemovitosti
Chystáte se koupit dům nebo byt? Nechte si nemovitost zkontrolovat autorizovaným odborníkem, který ví, kde hledat potenciální problémy. Díky reálným zkušenostem ze stavby, vykonávání technického dozoru i mnoha realizovaným inspekcím nemovitostí vám pomohu odhalit skryté vady ještě před podpisem smlouvy a získat jistotu, že investujete své peníze správně.
Kromě inspekce nemovitosti nabízím také zmíněný stavební dozor, inženýring staveb i kompletní poradenství při stavbě nemovitosti. V případě zájmu neváhejte poptat mé služby.
