Málokterá věc kolem stavby vyvolává tolik zmatků jako otázka, jestli na svůj záměr potřebujete stavební povolení, nebo si vystačíte s ohlášením. A není divu – pravidla se od července 2024 zásadně změnila. Za těch 18 let, co se věnuji stavebnímu dozoru, se ptají skoro všichni stavebníci na totéž: „Musím na úřad, nebo můžu rovnou stavět?“ Pojďme si srovnat stavební povolení vs. ohlášku tak, abyste měli jasno.
Co se změnilo aneb nový stavební zákon
Od 1. července 2024 platí pro běžné stavby nový stavební zákon (č. 283/2021 Sb.), který nahradil ten starý z roku 2006. U velkých vyhrazených staveb, jako je dopravní nebo energetická infrastruktura, začal platit už od 1. ledna 2024, ale běžného stavebníka se týká právě to červencové datum.
Hlavní myšlenka je jednoduchá. Dřív existovala celá řada oddělených procesů – územní řízení, územní souhlas, ohlášení stavby, stavební povolení. Nový zákon je sloučil do jednoho řízení o povolení záměru.
Konec „ohlášky“ – co ohlášení stavby nahradilo
Ohlášení stavby bývalo něco mezi „nemusím nic řešit“ a „musím mít povolení“. U jednodušších staveb stačilo záměr úřadu ohlásit a po uplynutí lhůty jste mohli stavět. Lidé jsou na tenhle pojem zvyklí a dodnes se běžně mluví o ohlášce stavby, stavební ohlášce nebo o stavbě na ohlášku.
Novým zákonem ale ohlášení stavby jako samostatný institut skončilo. Dnes každý záměr spadá do jednoho ze tří režimů:
- Bez povolení – u drobných staveb nemusíte na úřad vůbec.
- Řízení o povolení záměru – dnešní podoba „stavebního povolení“.
- Zrychlené řízení o povolení záměru – rychlejší varianta povolení, když máte vše připravené předem.
Malá poznámka k terminologii, ať se vyhnete nedorozumění: Občas se dnes laicky mluví o „zjednodušeném stavebním povolení“. Zákon takový pojem ale nezná, správně jde o zrychlené řízení (upravuje ho § 212 stavebního zákona). Vysvětlím ho níže.
Co dnes postavíte bez stavebního povolení
Novým zákonem se rozšířil okruh drobných staveb, které nevyžadují žádné projednání s úřadem. Oproti dřívějšku vzrostl například limit u zahradních staveb z 25 na 40 m². Tady jsou nejčastější stavby, které lze realizovat bez stavebního povolení:
- Zahradní domek, kůlna nebo dílna na pozemku u rodinného domu – do 40 m² zastavěné plochy a do 5 m výšky.
- Bazén nebo skleník na pozemku u domu – do 40 m².
- Plot (oplocení) – do 2 m výšky; opěrná zeď do 1 m.
- Fotovoltaika nebo tepelné čerpadlo – do 50 kW instalovaného výkonu.
- Přípojky (voda, kanalizace, plyn, elektro) – do 25 m délky.
U zahradních staveb do 40 m² (domek, kůlna, dílna) navíc platí několik podmínek. Aby spadaly do režimu bez povolení, musí:
- mít nejvýše jedno nadzemní podlaží,
- být případně podsklepené nejvýše do hloubky 3 m,
- stát alespoň 2 m od hranice pozemku,
- nesloužit k podnikání,
- a po jejich umístění musí alespoň 50 % pozemku zůstat schopné vsakovat dešťovou vodu.
A i když stavba všechny tyhle podmínky splní, „bez povolení“ pořád neznamená „bez pravidel“. Stavba musí být v souladu s územním plánem obce a respektovat ochranná pásma sítí. Každá obec navíc může mít svá vlastní pravidla, která jsou ještě přísnější. Než něco postavíte, vždy doporučuji si limity ověřit. Rád vám s tím poradím. Kontaktujte mě.
Kompletní poradenství při stavbě nemovitosti
Kdy potřebujete stavební povolení neboli řízení o povolení záměru
Všechno, co není drobná stavba, potřebuje povolení ke stavbě. To znamená, že musíte projít řízením o povolení záměru. Typickým příkladem je stavba rodinného domu, ať už jde o novostavbu rodinného domu, nebo o přístavbu rodinného domu.
Řízení dnes sjednocuje do jednoho rozhodnutí to, co se dřív řešilo zvlášť jako územní a stavební řízení. Co budete k žádosti o stavební povolení potřebovat:
- Dokumentaci pro stavební povolení – projektovou dokumentaci od autorizované osoby, tedy autorizovaného architekta nebo inženýra.
- Souhlasy vlastníků dotčených pozemků a závazná stanoviska dotčených orgánů.
Jak dlouho trvá vyřídit stavební povolení? Úřad o žádosti rozhoduje ve stanovených lhůtách. U jednodušších staveb zpravidla do 30 dnů, u složitějších do 60 dnů. Ve zvlášť složitých případech se lhůta může prodloužit. Zní to jako spousta administrativy, a upřímně, bývá to tak. Právě proto většina mých klientů raději přenechá vyřízení dokumentů a komunikaci s úřady mně v rámci inženýringu staveb.
Inženýring staveb
Jak řízení o povolení záměru zrychlit aneb zrychlené řízení
Nový zákon přinesl i příjemnou novinku, kterou je zrychlené řízení o povolení záměru (§ 212). Jeho princip je v tom, že úřad může povolení vydat rovnou jako první úkon v řízení, tedy v řádu dnů místo týdnů. Obvyklá lhůta pak bývá do 15 dnů. Háček je v tom, že si musíte o zrychlené řízení požádat a také sis jej musíte „zasloužit“ přípravou předem. Zrychlené řízení lze využít, když současně:
- doložíte souhlasy všech účastníků řízení se stavbou (typicky souhlas sousedů),
- máte kladná závazná stanoviska dotčených orgánů (například hasičů, hygieny, orgánu ochrany životního prostředí nebo památkářů),
- projektovou dokumentaci zpracovala autorizovaná osoba,
- záměr nepodléhá posouzení vlivů na životní prostředí a nepotřebujete žádnou výjimku,
- obec má vydaný platný územní plán.
Pokud některou podmínku nesplníte, nic se neztrácí. Úřad prostě pokračuje ve standardním řízení. Tady se osvědčí mít po ruce odborníka. Když jsou podklady od začátku připravené správně a kompletně, řízení proběhne hladce a mnohem rychleji. Přesně s tím pomáhám.
Rychlý přehled – co pro danou stavbu potřebujete
Abyste v tom měli rychle jasno, shrnul jsem nejčastější stavby do přehledu:
| Stavba | Režim dnes | Poznámka |
|---|---|---|
| Rodinný dům | Povolení záměru | lze zrychlené řízení, lhůta do 30 dnů |
| Garáž | Individuálně | podle velikosti a umístění pozemku |
| Plot do 2 m výšky | Bez povolení | opěrná zeď do 1 m výšky |
| Bazén, skleník do 40 m² | Bez povolení | na pozemku u rodinného domu |
| Zahradní domek do 40 m² | Bez povolení | a do 5 m výšky |
| Fotovoltaika do 50 kW | Bez povolení | i tepelné čerpadlo |
| Přípojka do 25 m | Bez povolení | voda, kanalizace, plyn, elektro |
U garáže záměrně nepíšu jednoznačné „ano/ne“, protože její režim závisí na velikosti a na tom, kde a jak ji stavíte. Tohle je přesně případ, kdy se vyplatí krátká konzultace, než se pustíte do papírování. Neváhejte se mi ozvat.
Časté omyly kolem povolování, na které si dát pozor
Na závěr pár vět, které slýchám nejčastěji a jak to je doopravdy:
- „Podám si ohlášku.“ Institut ohlášení už neexistuje. Dnes je záměr buď bez povolení, nebo prochází řízením o povolení záměru.
- „Drobná stavba, tak nemusím nic řešit.“ I bez povolení platí územní plán, odstupy a vsakování.
- „Do 40 m² postavím cokoli kdekoli.“ Limit platí jen pro konkrétní typy staveb na konkrétních pozemcích.
Dohled stavby – kompletní poradenství při stavbě nemovitosti
Pravidla se změnila, ale orientovat se v nich nemusí být složité. Hlavně když u toho nejste sami. Podívejte se na můj blog, kde najdete spoustu dalších užitečných článků, jako například Kdy a proč potřebujete energetický štítek nebo Jak na kolaudaci nejen rodinného domu. A pokud potřebujete pomoci s konkrétním případem, sjednejte si včas mé služby stavebního dozoru. Pomohu vám posoudit, jaký režim se na váš konkrétní záměr vztahuje, a v rámci inženýringu staveb za vás vyřídím dokumentaci i komunikaci s úřady. Ušetříte čas, nervy a vyhnete se zbytečným chybám.
Máte v plánu stavbu a chcete mít jistotu, že vše proběhne správně? Využijte profesionální poradenství při stavbě nemovitosti. Napište mi na jirka@dohledstavby.cz nebo zavolejte na +420 774 301 180. Rád vám poradím.
